物件を借りた時に必ず署名、捺印が必要な「賃貸借契約書」。 とっつきにくい感じがして、あまり目を通さない方も多いのではないでしょうか。
しかしこの書類には入居前～退去後に関わる情報がたくさん書かれています。
この記事では、賃貸借契約書で必ず確認すべき項目や、大家さんとのトラブルを防ぐための方法についてご紹介。
不要なトラブルを未然に防ぐためにも、賃貸借契約書の読み方をマスターしておきましょう！
1.賃貸借（ちんたいしゃく）契約書とは？
貸主（大家さん）と借主（住む人）が結ぶ契約内容が記載されており、賃貸契約が成立したことの証明です。
物件の情報、設備内容、敷金礼金・契約期間などの契約情報、解約、違約金に関することが書かれています。
契約成立時に2部を署名・捺印し、貸主と借主で1部ずつ保管することになっています。
2.重要事項説明書との違い
賃貸借契約書と同じく、賃貸契約を結ぶ際に登場する書類として「重要事項説明書」があります。
こちらもサインはしますが、署名の有無は契約とは無関係。あくまでも「建物に関する重要な説明を聞きました」ということを表すためのサインです。
重要事項説明書の記載事項は宅地建物取引士資格所有者にしか説明できません。
3.賃貸借契約書で確認すべき５項目
ここからは、賃貸借契約書で確認すべき項目について見ていきます。
賃貸借契約書の標準の様式が国から公開されていますので、こちらも参考にしてください。
国土交通省｜「賃貸住宅標準契約書」（改訂版）のダウンロード https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000019.html
3-1.契約期間
入居日がいつからか、何年ごとに更新なのか、更新手数料がかかるのか、についてはこの項目で確認できます。物件を見学した際と相違ないかチェックしましょう。
3-2.賃料・管理費・共益費
毎月の金額や支払期限、支払い方法についても明記されています。
3-3.敷金の扱い
退去時のクリーニング代、鍵の交換代などに使われることが記載されています。使用された金額と支払った金額の差額が返還されることも明記されています。
3-4.解約
退去する際にいつまでに申し出が必要かが書かれています。多くは1ヶ月前までに、というルールです。
稀に入居後の期間が短い場合は違約金が発生するといった文言が含まれている場合もありますので忘れずに確認しましょう。
3-5.禁止事項
ペット、楽器、石油ストーブ、2人以上の同居といったルールについても賃貸借契約書に定められています。ルール違反で大家さんや他の入居者に迷惑をかけないようにしっかり読んでおいてください。
4.入居時にできるトラブル防止策
不動産関係の揉め事は裁判沙汰にも発展しかねないためなんとしても避けたいところです。実際にどんな問題が起こりうるのかあらかじめ知っておくことがトラブルを未然に防ぐ第一歩です。
4-1.一番多いトラブルは敷金関係！
東京都住宅政策本部出典
http://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-3-jyuutaku.htm
東京都には年間17,000件ほどの賃貸関連の相談が寄せられています。中でも最も多いのが敷金の精算に関する相談。
入居時に支払った敷金は退去後の室内のクリーニング等に支払われ、残額は返還されることになっています。
しかし、この返還が無かったり、敷金以外に高額な請求が発生したりして、トラブルにつながるケースが多くあります。
4-2.入居時にはチェックリストを用意！
敷金返還で後々揉めないためにも、入居時には室内を一通りチェック。
国土交通省が作成した「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト※https://www.mlit.go.jp/common/000991397.doc
このリストも活用しつつ、傷や凹みなど気になる部分は写真を撮っておき、入居前からの傷であるこ とを大家さんにも伝えるようにしましょう。
※ 上記のリストはクリックするとdocファイルがダウンロードされます。
参考：国土交通省｜「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）のダウンロード https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000021.html
4-3.「原状回復のガイドライン」を知っておく
国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というものがあります。サイト上には以下の通り説明があります。
(1)原状回復とは
原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。
そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
引用：国土交通省｜「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
「原状回復＝入居時の状態に戻す、では無い」ということが明確化されています。部屋を借りる立場としてキレイに使うのは当たり前のこと。
しかし、通常の使用で起こりうる変化（カーペットの凹みや日照による壁の日焼けなど）まで借主側が責任を取る必要はありません。話が噛み合わない場合はこちらのガイドラインを持ち出すのも手です。
5.もしトラブルになった場合
5-1.不動産会社は大家の味方をすることも
大家との間でトラブルになった場合、仲介した不動産会社に相談したいところ。親身になって話を聞いてくれる不動産もあれば、大家サイドの味方をしてくる不動産もあります。
不動産業者は仲介手数料で商売が成り立っていますので大家さんの肩を持つケースが多いと思っておきましょう。
5-2.話し合いの場には頼れる人を同席させる
解約時など、不動産会社や大家と何らかの話し合いをすることになった場合は、交渉や話し合いに強い家族や友人知人を同席させ、助けを求めるのも一つの手です。
特に部屋の原状回復に関する話などは借りた側の立場が弱くなりがち。無関係の第三者に味方についてもらい、冷静に対処しましょう。
話し合っても解決しない場合は次の項目で紹介する機関に相談してください。
5-3.賃貸トラブルのことは消費生活センターへ
全国の各市町村には「消費生活センター」があり、契約や商品不備などさまざまなトラブルの相談窓口になっています。
この他、消費生活センターと密に連携している組織として以下の独立行政法人があります。
国民生活センター
サイトには敷金・原状回復トラブルの相談事例が記載されています。
5-4.法テラスに相談する手もあり
法テラスとは、国によって設立された、法律関連の総合案内所。全国に拠点があり、賃貸トラブルはもちろん、相続、離婚など法律に関する身近な悩みを無料相談できます。
法テラスのサイト上では以下の一覧ページも用意されています。
「住環境に関する悩み」
6.契約する際の注意点
6-1.申込から契約までの流れ
気に入った物件を見つけて、申し込んでから契約成立までの大まかな流れは以下の通りです。
- 来店・物件決定
- 申込書記入＆身分証明書、収入証明書などの審査書類提出 （2日～1週間後）
- 入居審査完了の連絡 （再来店）
- 重要事項説明 ⑤賃貸借契約書サイン（契約成立）
6-2.サインすれば契約成立
賃貸借契約書に署名・捺印した時点で、契約が成立したと考えるのが一般的。 ただし法律上は口頭で「借りたいです」「貸します」のやり取りがあれば契約成立です。
不動産会社によっては「大家が承諾した時点で契約成立」と見なしてくるケースもあるためご注意を。
口頭で成立するものを書面に残すのですから、少しでも契約に迷いがある場合は署名する前にきちんと考え、納得した上でサインをするようにしましょう。
6-3.賃貸借契約書にサインしたあとキャンセルできる？
契約書を交わしたあとであれば、キャンセルではなく「解約」の扱いとなります。そのため、既に払った申込金や初期費用のほか最低でも1ヶ月分の家賃を支払うことになります。
「物件を借りたい」と申込した後～重要事項説明の前であれば、キャンセルは可能です。ただし不動産会社や大家さんに迷惑をかけてしまうことになりますので、きちんとお詫びの言葉を伝えましょう。
また、申込時に申込金として不動産会社に払ったお金がある場合はキャンセル時に返還されるルールになっていますので忘れずに返してもらってください。
7.まとめ
退去時のトラブル発生は避けたいところ。
賃貸借契約書にしっかり目を通すだけでなく、入居時の部屋の状態の確認など大家さんや不動産会社とのコミュニケーションをしっかり取ることで、入居から退去まで気持ちよく過ごせるのが理想。
物件選びから契約書への署名まではできればスピーディに終わらせたいところですが、チェックすべき項目を確認し、納得した上で契約するようにしましょう。
