現役不動産屋に聞いた部屋探し9つのコツで最速部屋決め!

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大学や専門学校への進学や就職、転職をきっかけに引越しすることが決まり、いざ部屋探しをしようと思ったものの、「いい部屋を見つけるには…?」「どうしたらすぐに決めることができるのか?」など、疑問は尽きないと思います。

そんな数々の疑問は、現役の不動産屋に聞いてみるのが一番! ということでこの記事では本職の人に教えてもらった、事前準備から物件の見学、契約までの流れで最低限覚えておきたい「部屋探しのコツ」を取り上げていきます。

1.部屋探しの流れ|事前の情報収集が超大事!

部屋探しをすることを決めた時点から賃貸物件の契約に至るまでのおおまかな流れは次の通りです。

  1. 希望条件をまとめる
  2. 情報収集
  3. 不動産会社へ問い合わせ
  4. 不動産会社へ訪問
  5. 物件の見学
  6. 入居審査
  7. 契約書・重要事項説明書の確認

これらの流れを経て、無事契約となります。

項目が多く結構手間がかかりそうな印象を持たれる方は多いかもしれませんが、項目(1)と(2)をしっかり行っていれば、不動産会社への問い合わせから先をスムーズに進めることができます。

2.希望条件をまとめる|家賃・エリア・部屋の条件を決める

自分の条件とその優先順位を固めておきましょう。そうすることで不動産会社で営業マンとの話が早くなりますし、迷いが少なくなって決断もスピーディになります。

まとめておきたい条件は次の通りです。

2-1.家賃の決め方

まず最初に決めておくのが家賃。基本的な考え方としては収入の3分の1くらいが目安といわれていますが、予算ギリギリに設定してしまうと、思わぬ出費がある度に生活が苦しくなってしまうので、余裕を持たせておくことが大事です。

サイト内記事「一人暮らしの家賃相場の調べ方|賃貸情報サイトが超便利です!」では、地域別の一人暮らしの家賃相場を取り上げていますので、そちらも併せてご覧ください。ちなみに東京都は平均6.83万円です(高い!)。

また、進学で上京されるケースの場合、家賃の支払いはご両親がされるかと思いますが、大学生の家賃のデータとしては、独立行政法人日本学生支援機構(JASSO)による平成24年度に調査した学生生活調査結果があります。

4年制大学生の住居光熱費の支出は年間約47万円。1月あたり約4万円というデータがありますが、この調査は首都圏だけではなく全国の学生を対象にしていますので、首都圏以外の地域に引っ越す際の目安としてください。

2-2.エリアの決め方

例えば大学入学を機に引越すのであれば、校舎の近くや通学に便利な沿線で…といったように、引越し後の生活を具体的にイメージして探すエリアを絞り込みましょう。

東京の電車通勤・通学は結構疲れます(YouTubeで「通勤 東京」などで検索されるた動画を見たらイメージが湧くと思います)。

通勤通学の時間はできるだけ減らせるようにしたいところ。自宅の玄関から勤務先・学校まで1時間以内が理想です。学生さんなら学校まで歩いて通える大学の最寄駅で部屋探しをする方がいいかもしれません(学生街だと物件数も多いですよ!)。

エリアを絞るときは「市区町村」ではなく「沿線・駅」で見ていった方が、エリアをより絞り込むことができます。

なお、通学先勤務先が決まっていない状態で上京しようと思っている人も、部屋探しをスピーディに済ませたいのであればエリアを絞り込んでおきましょう。

もし、どこでも構わないうのであればサイト内記事「東京に住むならココ!家賃相場が安いオススメ穴場エリア10選」に家賃が安いおすすめのエリアをまとめてありますので、そちらも併せてご覧ください。

2-3.譲れない条件、譲れる条件を決めておく

家賃が幾らでも構わないのであれば、希望の条件を全部詰め込んだ最高の部屋を追い求めていけばいいだけですが、決められた予算(家賃)内で物件を探そうとすると、どこかで折り合いをつける必要があります。

部屋の間取りや設備、周辺の環境などの中で、絶対に譲れない条件、そして我慢できる条件をまとめておくことが、スピーディに部屋を決めるコツです。

例えば家賃とその他環境がほとんど一緒だとして、陽当たりは悪いけど徒歩5分の物件と、陽当たりはいいけど徒歩8分の物件があったとします。陽当たりと駅までの距離のどちらを優先するのかをあらかじめ決めておけば、そんなに迷うことはないはずです。

<まとめておくべき条件リスト>
■エリア

  • 通勤通学先の周辺
  • 沿線

■物件

  • 家賃
  • 間取り(ワンルーム、1Kなど)
  • 専有面積
  • 築年数
  • 日当たり(南向き)
  • 階数(1階か2階以上)
  • 角部屋
  • 駐車場、駐輪場
  • エレベーター

■室内設備

  • バストイレ別
  • 洗濯機置場(室内、室外)
  • エアコン、床暖房
  • キッチン(コンロの形状)
  • 追い炊き
  • 収納(押し入れ、クローゼット)
  • フローリング、和室
  • 独立洗面台
  • 浴室乾燥機
  • ベランダ
  • ロフト付き
  • インターネット環境

■環境

  • 駅徒歩分(駅からの距離)
  • バス便
  • 買い物施設(スーパー、コンビニ)
  • 街の治安
  • ゴミ捨て場

3.情報収集|賃貸情報サイトとGoogleマップをフル活用!

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家賃や間取りなどの希望条件や絶対に譲れない条件が見えてきたら、次はそれらの条件に該当する部屋があるかどうか、事前に情報収集してみましょう。

賃貸情報誌もいいですが、ネット環境があるのなら賃貸情報サイトの方が、条件の絞り込み機能を使えるので、効率的に情報を集めることができます。

3-1.おすすめ賃貸情報サイト

賃貸情報サイトはたくさんあり使い勝手もそれぞれですが、物件掲載数、家賃相場の精度(物件掲載数に比例します)、市区町村だけでなく路線と駅で検索できること、絞り込める条件の数、などを基準に使ってみるといいでしょう。

どれを見たらいいのか迷っているのでしたら、以下の賃貸情報サイトを利用してはいかがでしょうか。いずれも使い勝手がよく、効率よく情報収集できるでしょう。

HOME’S

CHINTAI

SUUMO

スマイティ

賃貸情報サイトについてはサイト内記事「一人暮らしの家賃相場の調べ方|賃貸情報サイトが超便利です!」で詳しく取り上げています。

3-2.Googleマップ ストリートビューの活用法

Googleマップのストリートビューを活用すると、間取り図や写真だけでは拾えなかった物件周辺の雰囲気を掴むことができます。

気になる物件が見つかったら、賃貸情報サイトに記載されている所在地と最寄駅までの道のりを調べてみるといいでしょう。ちなみにほとんどの賃貸情報サイトで物件の所在地情報にGoogleマップが使われています。

例えばSUUMOの物件情報ですと、こんな感じで地図が表示されています。

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確認したい駅周辺へクローズアップしたら、ペグマン(黄色の人型アイコン)をドラッグして、見たい場所へドロップすると…

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ストリートビューで、気になる場所の雰囲気を掴めます。

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4.不動産会社へ問い合わせ|スピード重視なら電話

ここからはいよいよ不動産会社とのやり取りになりますが、事前の準備が完璧ならば何も恐れることはありません!

4-1.アポなしだと効率が悪い

問い合わせなんてせずにアポなしで訪問すればいいのではと思われる方もいるでしょう。確かにアポなしでも営業マンとのやりとりはできますが、あなたの希望をゼロから聞いて候補物件を探し出すため、効率は良くありません。

さらに1月〜3月あたりの繁忙期ですと部屋探しをしている客が多く、長時間待たされる可能性もあります。

4-2.問い合わせはメールか電話で行う

気になる物件の詳しい話を聞いてみたい、空き状況を確認したい場合はメールか電話で事前に問い合わせをします。不動産会社でバラツキはあるものの、メールの場合ですと大体24時間以内にリアクションがあるはずです。

賃貸情報サイトなら物件ごとに問い合わせフォームが用意されているので、そこに必須事項を記入していきます。電話番号も記載されているので、そちらにかけましょう。

4-3.電話の方が話が早い

地方在住の方が東京で部屋探しをする場合、できるだけ日数をかけたくないものです。引越しの日取りが決定している場合も同様だと思います。そんなときはメールよりも電話での問い合わせをオススメします。

実際に電話をかけてみると分かりますが、「◯◯サイトを見て気になった物件があったので電話しました」といえば、営業マンが色々と話を振ってくれます。あとは事前にまとめた条件や入居時期の話をしていけば、スムーズに話が進むはずです。

4-4.信頼できる不動産会社(営業マン)の見抜き方

賃貸情報サイトを見続けていると、とある物件(物件Aとします)を取り扱っている不動産会社が1つだけではないことに気づくと思います。これは物件Aの大家さんが複数の不動産会社へ広告を出しているため。もし、この物件Aを気に入った場合、どこへ問い合わせればいいのか気になることと思います。

そんなときは、すべての不動産会社に一度問い合わせをしてみましょう。

メールの返信が早いか遅いか、電話の応対が丁寧かどうか、こちらの質問に対して明確な回答が得られるかなど、営業マンによって対応に違いが出てくるはずですので、その中から部屋探しのパートナーとして信頼の置ける不動産会社(営業マン)を選んでください。

なお、こちらの質問に対して答えずに来店をしつこく促してくるような不動産会社(営業マン)は要注意。実際に訪問しても希望の物件はすでに契約済みで、見当違いの物件を提案されるのがオチです。

4-5.不動産会社の違い

不動産会社は大きく2つのタイプに分けられます。

  • 地元の物件を中心に取り扱っている地域密着型タイプ
  • 広範囲のエリアをカバーしている全国展開タイプ

どちらがいいかは一概には言えませんが、住みたい駅が決まっているなら地域密着型タイプ、通学通勤圏内の広範囲で探しているばら全国展開タイプで探すのがよいといわれています。

5.不動産会社へ訪問|部屋探しは丸1日かけるのが理想

5-1.予約を入れて訪問しよう

不動産会社を訪ねるときは事前の問い合わせで、日程の予約を入れておきましょう。こちらが訪問できる日時と営業マンの都合を調整して日程を決めます。その際、あらかじめ決めておいた条件を営業マンに伝えておくと、希望物件だけでなく条件に該当した物件を複数用意してくれることがあります。

5-2.午前中から訪問するのがベスト

気に入った物件があったら次は物件の見学になります。物件を1つ見学すると30分〜1時間近くかかるため、訪問時ははなるべく多く時間を取っておいた方がいいでしょう。午前中に予約を入れて、部屋探しに丸1日あてるのが理想です。

午前中から部屋探しをするメリットとしては…

  • 不動産会社1件で複数の物件を1日で見学できる
  • 複数の不動産会社を1日で訪問できる
  • 大体の日当たりを確認できる

などがあります。

6.物件の見学|室内の撮影とメモを残そう

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不動産会社で気に入った物件が見つかったら、今度は物件を実際に見に行きます。

6-1.見学する件数は5件程度を目安に絞り込む

事前の準備で気になった物件だけでなく、訪問した不動産会社の営業マンが提案してくれた物件の中にも気に入った物件が出てくる場合があります。時間が許す限り見学できるのが理想ですが、あまり多くの物件を見学しても、候補が多すぎて逆に決められなくなってしまうことも…。

あくまでも目安ですが「見学するのは5件まで」と設定してみましょう。そうすることで、事前準備での条件決めや、不動産会社でのやり取りにおいて、迷いなく取捨選択ができるはずです。

6-2.見学時のチェックポイント9つ

間取り図や写真では分からないことを確認しておきましょう。見学の際は営業マンに確認を取って室内など気になる部分をスマホやデジカメで撮影しておくと、複数の物件を検討する際に間違いがありません。また、自分がどのような印象を受けたのか、第一印象をメモしておくのもアリです。

<チェックポイント>

■間取り

間取り図と異なっていないか。ベッドや机など大きめの家具家電の配置イメージを確認しましょう。ロフト付きの場合なら高さもチェック。そこで寝れるのか、収納に利用するのかの判断材料に。洗濯機と冷蔵庫置き場はサイズが決まっている場合があるので、漏れなく確認しましょう。

■日当たり

訪問時間次第ではあるが、室内に日差しが入る時間帯を確認しましょう。日当たりはいいに越したことはありません。

■ベランダ

窓を開けたときの環境をチェック。防犯面で問題がないかどうか、プライバシーが守られているかどうかなど。洗濯物を干せるかどうかも大事です。

■ネット、電話の電波状況

スマホやパソコンを誰もが利用する昨今では、室内に電波が届いているかどうかは絶対にチェックしておくべき項目の1つです。鉄筋コンクリートのマンションや、半地下の部屋、周囲を大型マンションで囲まれている立地など、電波が届きにくいケースは多々あります。

携帯・スマホを持って室内の隅々を歩いて、電波状況を確認してみましょう。

■水回り

キッチンやトイレ、バスルーム、シャワーなど、部屋の水回りは全て水の出方(勢い)や漏れがないかを確認しましょう。

■近隣の騒音

隣の部屋の生活音が聞こえるかどうか、周辺道路の騒音をチェック。隣人トラブルで一番多いのが騒音問題です。

■備え付けの設備

キッチンコンロ、エアコン、便器、インターホン、ドアの建て付けなど、備え付けの設備が壊れていないか確認を。問題がある場合は営業マンに伝えて、入居時に交換・修理されるかどうかをはっきりさせておきましょう。

■ゴミ捨て場、ポスト

ここを見ると住民の民度や大家さんの管理具合が分かります。当然ですが清潔に保たれているのがベスト。ポストにチラシが散乱していたら管理具合が疑われますし、収集日じゃないのに日中もゴミが残っていたら、ルールを守れない住民がいる可能性が高くなります。

■買い物施設(スーパー、コンビニ)

今後利用するであろうスーパーやコンビニなどが近所にあるかどうか確認しておきましょう(事前にGoogleマップで調べておけます)。最寄り駅から物件までの動線も確認できると最高です。また、最寄り駅周辺と物件周辺の治安(人通りの多さ、街灯の有無)も併せて見ておきたいですね。

7.入居審査|申込書と申込金

見学を済ませ、住みたい部屋が決まったら、いよいよ契約の申し込みになります。不動産会社の営業マンに契約したいことを伝えると、まず最初に行われるのが入居審査です。

これは、あなたが家賃を支払い続ける能力があるのかどうかを大家さんが判断するもの。入居審査の結果は早くて1日〜1週間程度かかります。

7-1.申込書の記載内容

所定の申込書に、本人情報、勤務先情報、連帯保証人情報などを記入します。

  • 本人情報/氏名、年齢、住所、電話番号、メールアドレス、勤務先、学校、勤続年数、年収など
  • 勤務先情報/社名、住所、電話番号など
  • 連帯保証人情報/氏名、年齢、住所、連絡先、メールアドレス、勤務先、勤務先電話番号、年収、申込者との続柄など

保証人の勤務先など、調べないと分からない部分は事前に確認しておくのがいいでしょう。

7-2.申込金の要求は要注意!

また、申込時に物件の仮押さえを名目に申込金を求められるケースがあります。金額は1万円〜家賃1ヶ月分程度。この申込金は契約が成立したら契約金にあてられ、仮に物件をキャンセルしても必ず戻ってくるお金です。

しかし、申込金を巡るトラブルが実際にあるため(東京暮らしWEB「賃貸アパートを「押さえるために預けたお金」を返してくれない。」)、もしも申込金を求められた場合は注意が必要です。対応としては、必ず「キャンセル時の返金の有無」を確認した上で、「預かり証の発行」を要求しましょう。

これに対応してくれない、口約束しかしない不動産会社(営業マン)とは取引しない方が無難です。

8.契約書・重要事項説明書の確認|分かるまで確認を!

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入居審査が通ったら晴れて契約の運びとなります。最後に賃貸借契約書と重要事項説明書の説明、確認を行い、納得の上署名捺印すれば契約完了です。

賃貸借契約書

貸主(大家さん)と借主(あなた)が結ぶ契約内容が記載されています。物件の情報、設備内容、敷金礼金・契約期間などの契約情報、解約、違約金に関することが書かれています。

重要事項説明書

必要な費用、家賃発生日、入居可能日、契約条件などが書面に記載されていて、それらの説明を不動産仲介業者が申込者に対し、契約前に行います。

取引に関わる不動産会社が借主に対して必ず行うよう宅地建物取引業法で定められており、申し込んだ人が契約を結ぶかどうかの判断材料という役割があります。

 

ここでは事前に用意しておくものと、トラブルに発展する恐れのある絶対に確認しておくべき注意事項を取り上げます。

契約書と重要事項説明書の雛形は、東京都都市整備局のホームページ「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」のPDF資料で確認できます(ページ最下部の「資料」にあります)。

8-1.敷金返還の注意点

東京都都市整備局に寄せられた賃貸物件の契約にまつわる相談内容の半分が、契約内容と退去時の敷金返還についてだそうです。

解約時に貸主(大家さん)と借主(入居者)のどちらが部屋の汚れを修復する(原状回復)費用を負担するのかは、部屋を借りる立場として必ず覚えておきましょう。

東京都内の賃貸物件を契約する場合、先ほど説明した賃貸借契約書と重要事項説明に加えて、賃貸住宅紛争防止条例(東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例)に基づいた説明が不動産会社(正しくは宅地建物取引業者)から行われます。

説明される内容は以下の通りです。

  • 退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが基本であること
  • 入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが基本であること
  • 賃貸借契約の中で、借主の負担としている具体的な事項
  • 修繕及び維持管理等に関する連絡先

出典:東京都都市整備局

基本的に原状回復費用を負担するのは大家さんになります。

経年変化や普通の生活で出てくる損耗(汚れや痛み)に関しては大家さんが、入居者の故意過失で生じた損耗に関しては入居者が費用を負担します。

貸主借主の負担区分に関しては、東京都が発行している「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」に詳しくありますので、そちらをご確認ください。

8-2.特約の注意点

契約書と重要事項説明書に「特約」の記載があったら、しっかりと読み込んで内容を必ず把握してください。

特約は「原状回復は、理由のいかんを問わず借主負担とする」といったような、借主の負担を増やす内容であることがほとんど。

内容に納得できるのなら問題ないですが、納得いかない場合は営業マンに相談するか、契約そのものを見直しましょう。

8-3.契約時に必要なもの

契約時に必要になる書類には次のものがあります。

  • 本人の住民票
  • 本人の印鑑、印鑑証明
  • 収入証明書類(源泉徴収票や確定申告書のコピー、給与明細など)
  • 連帯保証人の同意書(署名、捺印が必要)
  • 連帯保証人の収入証明書類、住民票、印鑑証明
  • 銀行口座、銀行印(家賃が銀行引き落としの場合)

書類以外に、敷金礼金・仲介手数料などの初期費用を用意しておく必要があります。初期費用の項目は「目指せ50%オフ!一人暮らしの初期費用を節約するコツ」の「2-1.物件の初期費用は6項目」で詳しく取り上げています。

9.1日で部屋探しをする場合

大学入学などを契機に地方から上京する場合だと、部屋探しで何度も上京するのは難しく、1日で物件を決めなくてはならない方も多いと思います。

理想通りの物件を1日で契約するには、事前準備の徹底が不可欠です。

9-1.不動産会社は1社、物件は3つ程度に絞る

不動産会社へは電話で問い合わせ、「1日で3件程度回って、その日の内に契約までしたい」ことを伝えましょう。しっかりしている営業マンならば、当日に契約までできるかどうか、訪問日時の調整、当日に持ってきた方がよいもの、希望条件のヒアリング、などをしてくれるはずです。

このあたりのやり取りを通じて、信頼できそうな不動産会社を選ぶとよいでしょう。1日で決断するのなら訪れる不動産会社は1社ないし2社に絞り込みたいところです。

訪問日時は、他の客が少なく、物件の大家さんや管理会社と連絡がつきやすい平日がベスト。

9-2.学生なら両親と訪問した方が話が早い

家賃を親に支払ってもらう学生さんが部屋探しをするときは、親に同伴してもらった方がいいでしょう。「早く契約したいならご両親と一緒に来店する方がいいです」と語る不動産会社の営業マンは少なくありません。

なぜそんなことを言うかというと、家賃の肩代わりをして連帯保証人にもなるであろう親がいると、連帯保証人のサインなど契約面でのやり取りが効率良く進むからです。1日で決着をつけるのであれば、連帯保証人の方に同伴してもらいましょう。

9-3.契約時に必要な書類を持参する

1日で契約まで漕ぎ着けようとするのであれば、契約時に必要な書類はあらかじめ用意しておきましょう。ここでは基本的なものを取り上げていますが、念のため不動産会社へ問い合わせした際に確認しておくとよいでしょう。

  • 本人の住民票
  • 本人の印鑑、印鑑証明
  • 収入証明書類(源泉徴収票や確定申告書のコピー、給与明細など)
  • 連帯保証人の同意書(署名、捺印が必要)
  • 連帯保証人の収入証明書類、住民票、印鑑証明
  • 銀行口座、銀行印(家賃が銀行引き落としの場合)

10.まとめ

希望の部屋を探し出すにはかなりの労力と時間がかかりますが、この記事で取り上げているコツを押さえておけば、そのときそのときでやるべきことが見えて、効率良く部屋探しができるはずです。

どんな状況でも迷わないために、自分の譲れない条件と譲れる条件、そして条件の優先順位は明確にしておきましょう。

お部屋探し、頑張ってください!

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